一、事件背景：违建项目引发连锁问题
- “开发商‘金蝉脱壳’与违规操作” 项目无证建设埋隐患
- 值得注意的是，锐炅升公司在完成房屋销售后迅速注销，导致后续追责困难。业主质疑，该公司仅为临时注册的“皮包公司”，实际开发商另有主体。胶州市胶莱街道锦华苑小区由青岛锐炅升置业有限公司（简称“锐炅升公司”）于2017年开发建设，2018年建成交付。根据胶莱街道办事处2024年3月出具的官方回复，该项目未办理土地、规划、施工及预售等任何合法手续，属于典型的违法建筑。开发商在销售时承诺为业主办理房产证，但至今未能兑现。
- 开发商资质存疑：10万元注册资本难担开发重任
- 公开工商信息显示，青岛锐炅升置业有限公司（原用户提及“瑞景盛”实为笔误）注册资金仅为10万元。根据《房地产开发企业资质管理规定》，从事房地产开发的企业需具备与项目规模相匹配的资质和资金实力，而注册资本10万元的企业显然不符合开发三栋七层住宅楼的基本条件。业主质疑，该公司可能通过虚报资质或与关联企业配合规避监管，进一步暴露审批环节的漏洞。
- 质量问题威胁生命安全
- 业主反映，小区房屋存在地面塌陷、墙体开裂等严重结构问题，部分区域已无法正常居住。2021年，开发商曾私下与少数业主协商退房，但退房过程未经过合法验收程序，且未向其他业主公开说明情况。此外，小区完全缺失消防设施，未通暖气，长期依赖非法开采的地下水，居住环境远低于安全标准。
- 开发商注销逃避责任
- 锐炅升公司在完成房屋销售后迅速注销，导致后续追责困难。业主还提到，开发商曾在未提前通知的情况下，通过窗户进入部分业主家中进行维修，进一步暴露管理混乱与对业主权益的漠视。
二、监管失职：执法滞后与审批漏洞
- 违建何以“顶风作案”？
- 2018年正值青岛市严查违建时期，但锦华苑项目却在无证情况下建成并销售。业主质疑：“为何在严查背景下，三栋违建能顺利完工并出售？”胶州市综合执法局虽后期立案调查，但未能解释监管滞后原因。
- 部门回应难平众议
- 胶莱街道办事处及市综合执法局多次回应称“将没收开发商违法所得并处罚款”，但明确表示罚款“上交国库”，与业主损失无直接关联。业主援引《行政处罚法》提出异议，认为违法所得应优先用于赔偿受害者。
- 审批流程成谜
- 小区从建设到销售历时多年，自然资源、住建等部门的审批监管缺位问题引发关注。业主呼吁公开项目全流程审批信息，以查明违建长期存在的根源。
三、维权困境：诉求未果反遭打压
- 沟通渠道层层受阻
- 自2023年11月起，业主通过12345热线、信访等渠道反映问题，但进展缓慢。2024年7月，胶莱街道办事处副主任李某某约谈业主代表，承诺协调解决，但后续无实质行动。
- 会议承诺与后续冲突：业主质疑信息不实
- 2024年6月，胶莱街道办事处主任李某某曾召集30余名业主召开协调会。会上，李某某通过调取卫星图片宣称“项目土地手续合法”，并承诺“将协调开发商提供完整审批材料”。然而，一周后，当业主按约定前往街道办要求兑现承诺时，现场爆发冲突，四名业主被警方以“扰乱公共秩序”为由带走。业主指出，会议中展示的所谓“合法手续”始终未公开，国土资源所人员现场调档的承诺亦未兑现。此举引发舆论对基层部门“言行不一”的质疑，维权行动陷入更大困境。
- 不当执法加剧矛盾
- 据业主描述，约谈当日，二三十名警务人员在未出示证件的情况下对维权业主作出限制人身自由的行为，并要求签署“认罪书”，称其“扰乱公共秩序”。此举被质疑滥用执法权，导致业主与基层部门关系进一步恶化。
- 威胁言论与妥协压力
- 部分业主称，街道办工作人员曾暗示“继续上访将影响家庭生活”，并强调“违建难拆、损失难赔”。此类表态令业主深感维权无门，转而寻求更高层级介入。
四、社会影响：民生与公信力的双重危机
- 经济损失与健康风险
- 业主统计显示，购房款、装修费、贷款利息等直接损失超千万元。长期饮用不符合标准的地下水、居住危房带来的健康风险，进一步加重了民生负担。
- 政府公信力受冲击
- 事件曝光后，基层部门应对方式引发舆论质疑。人民网留言板显示，胶州市相关部门多次承诺“尽快处理”，但实际进展与表态存在较大差距，导致公众信任度下降。
- 违建背后的深层矛盾
- 业内人士指出，该事件暴露了房地产市场监管的“运动式执法”弊端。开发商利用监管漏洞快速完成销售并注销公司，而业主则成为最终受害者。
五、法律与制度反思
- 法律依据与执行落差
- 业主援引《合同法》《消费者权益保护法》等法律条文，强调退房、赔偿诉求的合法性。然而，行政处罚与民事赔偿的脱节，导致法律保护难以落地。
- 责任追溯难题
- 开发商注销后，如何追溯实际责任主体成为关键。法律界人士建议，应通过工商登记信息追查关联企业或个人，确保违法所得用于赔偿。
- 监管体系亟待完善
- 从土地审批到销售环节的全流程公开、日常巡查与即时纠偏机制的建立，是避免类似事件的核心。此外，需明确监管部门连带责任，杜绝“以罚代管”。
4. 钱款去向争议：违法所得应优先赔偿业主
胶州市综合行政执法局于2025年3月21日通过政务网公示行政处罚决定，明确没收青岛锐炅升置业有限公司违法所得4039.89万元，并处以176.43万元罚款。然而，业主对此提出强烈质疑：依据《行政处罚法》第八十二条“没收的违法所得和罚款应当全部上缴国库，但法律、行政法规规定应当用于特定用途的除外”之规定，若开发商违法所得直接上缴国库，业主的购房款、装修费及健康损失等权益将无法得到补偿。
业主代表指出，《行政处罚法》第二十八条明确要求“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为”，而改正的核心应包含对受害者的赔偿。当前公示中未明确没收款项的分配机制，也未提及对业主的直接救济措施。多位法律人士认为，根据“违法所得优先用于赔偿受害者”的原则，政府应设立专项赔偿基金，或通过司法程序将没收款项定向用于业主损失填补，而非简单上缴国库。
对此，胶州市相关部门尚未公开回应钱款具体去向及赔偿方案。业主呼吁，政府需尽快公开透明处理没收款项，优先保障民生权益，避免“罚而不赔”加剧社会矛盾。
结语
胶州锦华苑小区违建事件，折射出基层治理中审批、监管与民生诉求之间的多重矛盾。从项目无证建设到业主维权受阻，这一链条上的每个环节都暴露了监管的滞后与执法的失衡。业主的合法财产权益因开发企业违规操作和部门履职缺位而遭受重创，其诉求长期未获实质性回应，进一步加剧了社会对公权力信任的流失。
当前，胶州市相关部门虽已启动调查程序，但公众更期待的是从个案中提炼系统性解决方案。一方面，需依法追溯涉事企业的实际责任主体，尤其是开发商注销后违法所得的追缴与分配问题，确保《行政处罚法》中“优先赔偿受害者”的规定落到实处；另一方面，应尽快建立受害者救济通道，例如通过专项资金垫付、协调第三方机构评估损失等方式，缓解业主的经济与生活压力，避免矛盾升级。
事件中暴露的执法争议同样值得深思。基层部门在应对群众诉求时，应严格遵循法治原则，避免将正当维权与“扰乱秩序”混为一谈。执法过程的透明化、沟通方式的规范化，是化解官民对立、重建信任的关键。此外，针对业主反映的“威胁性言论”“不当拘禁”等问题，上级部门有必要介入核查，确保公权力行使的合法性与公正性。
长远来看，房地产市场的规范不能依赖“运动式整治”，而需构建常态化的监管体系。从土地审批、施工许可到销售环节的全流程公开，从日常巡查到违法行为的即时纠偏，唯有形成“源头防控-过程严管-事后严惩”的闭环，才能杜绝“边罚边建”的乱象。此次事件也为其他地区敲响警钟：民生问题不容懈怠，监管责任不容推诿。
来源：https://www.sohu.com/a/877236891_122171724
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